Auswahlkriterien für den Kauf
 
  
 
Selbstnutzung oder Kapitalanlage
Neukauf vom Bauträger
Kauf vom Vorbesitzer
Große oder kleine Wohnanlage
Fazit
  
  
Eigentumswohnungen gibt es in den vielfältigsten Formen und Qualitäten. Die Qual der Wahl können wir Ihnen leider nicht abnehmen. Doch hier einige Tipps.
  
Selbstnutzung oder Kapitalanlage
  
Wer eine Wohnung kauft, um diese selbst zu bewohnen stellt andere Anforderungen als derjenige, der vermieten möchte.
  
Psychologen haben herausgefunden, dass wir Menschen mehr aus dem Bauch heraus entscheiden, als es uns bewusst ist. Wer also eine Wohnung findet, bei dem es "klick" macht, und der von einem auf den anderen Augenblick weiß, dass sie die "Richtige" ist, sollte sich glücklich schätzen. Er darf sich beim Verkäufer nur nichts anmerken lassen, das könnte den Verhandlungsspielraum einengen.
  
Der Kapitalanleger, der vermieten möchte, legt andere Maßstäbe an. Ihm kommt es darauf an, ob für eine Wohnung in dieser Lage ausreichende Nachfrage von Mietinteressenten besteht. Auch die Höhe der nachhaltig erzielbaren Miete muss sich in angemessener Verzinsung zum Kaufpreis bewegen. Der steuerliche Aspekt ist dabei ebenfalls zu berücksichtigen. Zunehmend schauen Mieter auch auf die Höhe der Mietnebenkosten. Hier sind Wohnungen mit geringen Bewirtschaftungsaufwand eindeutig im Vorteil.
 
Neukauf vom Bauträger
  

Wer eine neue Wohnung zum Erstbezug kauft, muss zunächst prüfen, ob die Ausführungsqualität den Wünschen entspricht. Beim Kauf aus dem Prospekt ist die Baubeschreibung sehr wichtig. Darin ist die geplante Ausführung und die komplette Ausstattung beschrieben. Je präziser, desto besser. Ist die zeichnerisch dargestellte Möblierung realistisch? Schauen Sie sich das Grundstück an. Ist das geplante Gebäude auf der Bauzeichnung in die tatsächliche Grundstückssituation eingefügt?
Im Zweifel fragen Sie einen Fachmann.

  
Ist der Bauträger, und sind die am Bau beteiligten Handwerker zuverlässig und fachlich qualifiziert? Ist sichergestellt, dass das Gebäude auch im Fall einer möglichen Insolvenz mängelfrei fertiggestellt wird? Über die dazu erforderlichen Garantiemöglichkeiten kann Sie Ihr Notar beraten.
  
Auch wenn sich alle am Bau Beteiligten sehr viel Mühe geben, lassen sich bei soviel Handarbeit Fehler manchmal nicht vermeiden. Es kommt jedoch darauf an, ob und wie man sie beseitigt.
  
In den ersten beiden Jahren muss der Baufeuchtigkeit durch angepasstes Heizen und Lüften entgegengewirkt werden. Das ist völlig normal. Nach dem Abtrocknen des Baukörpers sinken dann die Heizungskosten.
  
Wie die Miteigentümer miteinander zurechtkommen, zeigt sich erst mit der Zeit. Nach unserer Erfahrung braucht es ca. 2 bis 3 Jahre bis alle ihren Platz in der Gemeinschaft gefunden haben und die Vorteile dieser Wohnform optimal nutzen können.
  
Kauf vom Vorbesitzer
  
Wer eine Wohnung aus dem Bestand kauft, muss zunächst prüfen, ob die Bauqualität stimmt. Hier ist ein Fachmann, der Baumängel und Bauschäden beurteilen kann, sehr hilfreich.
  
Die Höhe der angesparten Instandhaltungsrücklage ist im Zusammenhang mit dem Erhaltungszustand des Gebäudes zu sehen. Wenn gerade aufwendige Instand haltungsmaßnahmen durchgeführt wurden, ist naturgemäß die Rücklage gering. Das ist soweit in Ordnung.
  
Anders ist die Sache, wenn erheblicher Instandhaltungsstau besteht und die Rücklage nicht kostendeckend ist. Hier muss man mit entsprechenden Sonderzahlungen zur Auffüllung der Rücklage rechnen.
  
Lassen Sie sich die Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen vom Vorbesitzer zeigen. Dadurch bekommen Sie auch einen Einblick in die "Geschichte" der Eigentümergemeinschaft. Man kann daran erkennen, wie der Umgang der Eigentümer miteinander ist und wie die Gemeinschaft organisiert ist.
  
Große oder kleine Wohnanlage
  

Wer gerne für sich allein lebt, kann von der Anonymität einer größeren Wohnanlage profitieren. Hier werden in der Regel alle Arbeiten von einem Hausmeister übernommen und der Eigentümer braucht sich um nichts zu kümmern.

  
Wegen der Größe ist die gesamte Abwicklung wirtschaftlicher. Darum sind die anteiligen Kosten für den laufenden Betrieb auch geringer als bei kleinen Anlagen.
  
Viele Leute glauben in einer größeren Wohnanlage mit mehr sozialen Konflikten konfrontiert zu werden. Das können wir aus unserer Erfahrung nicht bestätigen. Größere Eigentümergemeinschaften haben meist einen Verwaltungsbeirat, der sich engagiert einbringt. Dies dient dem Wohl der gesamten Gemeinschaft.
  
In einer kleineren Wohnanlage ist alles übersichtlicher. Der einzelne Miteigentümer lebt aktiver innerhalb der Gemeinschaft. Um Kosten zu sparen, werden oft die typischen Hausmeisteraufgaben von den Eigentümern selbst übernommen.
  
Kleinere Wohnanlagen sind in der Regel nicht so wirtschaftlich zu betreiben, wie größere. Das gilt auch für Verwalter. Darum ist es schwierig für Gemeinschaften mit weniger als sechs Wohnungen einen professionell arbeitenden Verwalter zu finden.
  
Wenn jedoch alle Miteigentümer tolerant miteinander umgehen, ist in einer kleinen Gemeinschaft mehr Spielraum für individuelles Wohnen.
  
Fazit
  
Wie so oft im Leben gibt es für jeden Topf den richtigen Deckel. Man muss nur etwas Zeit und Geduld mitbringen um die passende Lösung zu finden. In jedem Fall hat auch der WEG-Verwalter einen großen Einfluss auf den Wohn- und Immobilienwert.