WEG-Gruselkabinett
 
 
 
  
Was ist, wenn ein Miteigentümer nicht zahlt?
Gerichtlicher Mahnbescheid oder Hausgeldklage?
Vollstreckung
Zwangsverwaltung
Zwangsversteigerung
Entziehung des Wohnungseigentums
Abtrennung von der Versorgung
Sonderumlage
Alle für einen oder einer für alle
Fazit
 
 

Was ist, wenn ein Miteigentümer nicht zahlt ?

 

Eine Eigentümergemeinschaft ist eine Solidargemeinschaft. Alle sitzen in einem Boot. Es gilt der Grundsatz „Alle für einen und einer für alle“. Die Gemeinschaft ist darauf angewiesen, dass jeder Miteigentümer seinen Beitrag leistet. Insbesondere die pünktliche Hausgeldzahlung ist wichtig.
Manchmal müssen Miteigentümer an die Hausgeldzahlung erinnert und ggf. in die Pflicht genommen werden. Wenn der Verwalter das nicht tut, kann das sehr nachteilige Folgen haben. Weil das Geld fehlt, werden wichtige Instandhaltungen nicht ausgeführt. Folgeschäden entstehen. Am Ende werden Hauswart, Gas und Wasser nicht mehr bezahlt. Der Versicherungsschutz erlischt, Versorgungsstopp und Mietausfälle drohen...
Wie kann man so etwas vermeiden?
Wie ist zahlungsunwilligen Miteigentümern beizukommen?
Die Gemeinschaft kann ihren Zahlungsanspruch gegen zahlungssäumige Miteigentümer nur erfolgreich durchsetzen, wenn der Verwalter die formellen Voraussetzungen erfüllt hat:
· Fristgerechte schriftliche Einladung zur Versammlung mit Tagesordnung,
· Vorlage eines aktuellen Wirtschaftsplans mit Ausweis der einzelnen Hausgeldraten,
· Beschluss des Wirtschaftsplans mit Beginn und Fälligkeitsangabe der Hausgeldraten,
· Protokoll über den Beschluss des Wirtschaftsplans mit den Unterschriften des Verwaltungsbeirats oder eines Miteigentümers,
· Kaufmännische doppelte Buchführung mit monatlicher Sollstellungen der Hausgeldraten,
· Bevollmächtigung des Verwalters zur Prozessführung.
Strenge formelle Voraussetzungen gelten selbstverständlich auch für Nachzahlungen aus Abrechnungen oder Sonderumlagen. Ebenso auch für die Durchsetzbarkeit anderer Beschlüsse. An dieser Stelle trennt sich bei den Verwaltern die Spreu vom Weizen. Hier können Eigentümer bereits erkennen, wie mit ihrer wertvollen Immobilie umgegangen wird. Hoffentlich haben Sie sich für einen guten Verwalter entschieden. Dann können Sie sich jetzt entspannt zurücklehnen. Ihr Schadensrisiko ist relativ gering.
 

 
Gerichtlicher Mahnbescheid oder Hausgeldklage?
 

Wenn alle vorgenannten Voraussetzungen eingehalten sind, ist das Hausgeld eine „Bringschuld“. D. h. jeder Miteigentümer hat dafür zu sorgen, dass das Hausgeld pünktlich auf dem Konto der Eigentümergemeinschaft ist. Andernfalls befindet sich der Eigentümer bereits im Zahlungsverzug.

Zur Zahlungsüberwachung muss der Verwalter die beschlossenen Hausgeldraten monatlich buchhalterisch „sollstellen“. Nur so merkt er frühzeitig, wenn jemand nicht oder zu wenig zahlt. An dieser Stelle scheitern nach unserer Erfahrung bereits viele Verwalter. Den Schaden haben letztendlich die Miteigentümer.

Wir prüfen sehr zeitnah und erinnern säumige Eigentümer freundlich. Nach der zweiten Mahnung greifen wir durch und klagen das Hausgeld ein. Ja, Sie haben richtig gelesen: klagen. Von Mahnbescheiden halten wir nicht viel. Diese haben den Nachteil, dass der Schuldner ohne Begründung widersprechen kann. Das kostet wertvolle Zeit. Erst dann kann die Klage im ZPO-Verfahren (Zivilprozessordnung) beim Amtsgericht eingereicht werden. Und die Gemeinschaft bleibt auf den Mahnbescheidkosten sitzen. Wir finden das nicht so gut.

Darum nutzen wir das ZPO-Verfahren (ZPO = Zivilprozessordnung). Hier kann das Gericht z. B. die Verfahrenskosten dem unterlegenen Miteigentümer auferlegen. Das tut es aber nur, wenn der Verwalter alle Formvorschriften eingehalten hat und die Forderung zweifelsfrei besteht. Am Ende erhält der Verwalter zu Gunsten der Gemeinschaft einen Schuldtitel. Daraus kann der Verwalter gegen den säumigen Miteigentümer vollstrecken und so der Gemeinschaft zu ihrem Geld verhelfen.
  

 
Vollstreckung
 
Manchmal ist ein solcher „Titel“ das Papier nicht wert ist, auf dem er steht. Nämlich dann, wenn der Schuldner, in diesem Fall also der Miteigentümer, zahlungsunfähig ist. Hat dann die Eigentümergemeinschaft sozusagen Pech gehabt? Oder kann der Verwalter noch etwas tun?
In der Regel versuchen wir mit dem Titel in aufsteigender Reihenfolge: Pfändung, Kassenpfändung, Taschenpfändung, Antrag auf Abgabe der Eidesstattlichen Versicherung (Offenbarungseid) über den Gerichtsvollzieher durchzuführen. Wenn das alles nicht zum Erfolg führt, muss sich die Gemeinschaft für eine der weiter gehenden Maßnahmen entscheiden:
 
 
Zwangsverwaltung
 
Die Zwangsverwaltung ist nur sinnvoll, wenn die betreffende Wohnung vermietet ist.
In diesem Fall nutzen wir gern diese Möglichkeit. Auf unseren Antrag beim zuständigen Gericht wird ein Zwangsverwalter für die Wohnung eingesetzt. Der Zwangsverwalter ersetzt sozusagen den Miteigentümer. Er zieht die Mieten ein und zahlt aus dem Mietertrag das monatliche Hausgeld für die Zeitdauer der Zwangsverwaltung. Für Rückstände kommt der Zwangsverwalter in der Regel jedoch nicht auf. Dafür bleiben der Gemeinschaft aber alle anderen Möglichkeiten offen.
 
 
Zwangsversteigerung
 

Wenn die Gemeinschaft in das Grundbuch des Schuldners eine sog. Sicherungshypothek eintragen lässt, kann sie auch die Versteigerung des Wohnungseigentums beantragen. Diese Lösung ist seit dem 01.07.2007 für die Forderung einer Eigentümergemeinschaft aufgewertet worden. Die für eine Eigentümergemeinschaft im Grundbuch eingetragene nachrangige Sicherungshypothek rückt im Zwangsversteigerungsverfahren auf die Rangklasse 2.

Das bedeutet, dass im Versteigerungsfall nur die Verfahrenskosten und die Kosten einer etwaigen Zwangsverwaltung vorrangig bedient werden. Danach wird sofort die Forderung der Eigentümergemeinschaft bedient. Dieser Vorteil für die Eigentümergemeinschaft ist erst seit der Änderung des Zwangsversteigerungsgesetztes möglich.
 

 
Entziehung des Wohnungseigentums
 
Als letztes Mittel sieht das Wohnungseigentumsgesetz die „Entziehung des Wohnungseigentums“ vor. Nach § 18 WEG ist es möglich das Wohnungseigentum zu entziehen. Unter anderem, wenn sich der Wohnungseigentümer „...in Höhe eines Betrages, der 3 % des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteiget, länger als drei Monate in Verzug befindet.“ Ist das der Fall, so kann eine Eigentümerversammlung beschließen, vom rückständigen Eigentümer die Veräußerung der Wohnung zu verlangen. Die Gerichte tun sich erfahrungsgemäß schwer einem solchen Antrag stattzugeben. Wenn doch, dann stellt sich eine ähnliche Problematik wie bei der Zwangsversteigerung. Hier muss auch erst einmal jemand gefunden werden, der die Wohnung zu einem Kaufpreis erwirbt, der es ermöglicht alle eingetragenen Grundschulden zu tilgen. Ohne diese Voraussetzung würde der betreffende Wohnungseigentümer wohl dem Verkauf seiner Wohnung nicht zustimmen. Dann müsste diese Zustimmung ebenfalls eingeklagt werden.
Auch diese Lösung erscheint wenig praktikabel.
 
 
Abtrennung von der Versorgung
 
Bei erheblichem Zahlungsrückstand ist auch die Zurückbehaltung von Wasser und Heizung für die betreffende Wohnung möglich. Dafür ist ein Beschluss der Gemeinschaft erforderlich. Die Schwierigkeit liegt allerdings in der Umsetzung. Ist es überhaupt möglich die betreffende Wohnung einzeln abzusperren? Können die Absperrvorrichtungen vom Wohnungseigentümer unbemerkt manipuliert werden? In der Regel hat auch er Zugang zu den Gemeinschaftseinrichtungen. Und davon kann man ihn auch nicht aussperren. Als psychologisches Druckmittel hat sich diese Drohung schon bewährt. Aber nur, wenn der betreffende Miteigentümer zahlungsunwillig war. Bei Zahlungsunfähigkeit macht das in der Regel wenig Sinn. Insbesondere, wenn ein evtl. Mieter zum Auszug veranlasst wird und dabei dem zahlungssäumigen Miteigentümer weiterer Vermögensschaden entsteht. Die Einsparungen für Wasser und Heizenergie sind oft im Verhältnis zu den sich daraus zusätzlich ergebenden Rechtsstreitigkeiten fragwürdig. Das gleiche gilt für den Montageaufwand.
 
 
Sonderumlage
 
In jedem Fall vergeht einige Zeit bis die verschiedenen Verfahren erfolgreich zum Abschluss gebracht werden. Ein Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage zum Ausgleich des Zahlungsausfalls ist rechtlich nicht zulässig. Auch wenn das hin und wieder von Eigentümern gewünscht wird. Das Bankkonto der Gemeinschaft darf nicht überzogen werden. Damit die Gemeinschaft zahlungsfähig bleibt, müssen von einzelnen verursachte Zahlungsausfälle von allen anderen mitgetragen werden. Manchmal besteht die Hoffnung auf eine kurzfristige Problemlösung. Dann wird der Verwalter versuchen das fehlende Geld über das laufende Girokonto zu strecken. Wenn sich diese Hoffnung zerschlägt, muss der Verwalter eine Sonderumlage empfehlen. Dabei werden alle übrigen Miteigentümer im Verhältnis Ihrer Miteigentumsanteile für den Zahlungsausfall aufkommen müssen. Bei länger andauerndem Zahlungsausfall muss der Verwalter den Betrag bereits bei allen übrigen Miteigentümern in das Hausgeld einarbeiten. Andernfalls wird die Gemeinschaft zahlungsunfähig. Dann ist sozusagen „Holland in Not“.
 
 
Alle für einen oder einer für alle
 
Die vom Verwalter durchzuführenden Maßnahmen sind in jedem Fall unbeliebt.
Ganz gleich von welcher Seite man sie betrachtet. Beißen Sie in den saueren Apfel und folgen Sie den Vorschlägen Ihres Verwalters. Insbesondere die Sonderumlage ist wichtig. Wenn eine Gemeinschaft zahlungsunfähig ist, wird das Risiko für jeden einzelnen Miteigentümer noch größer. Alle Miteigentümer haften gesamtschuldnerisch. Ein Heizöllieferant z.B., der wegen leerer Kasse vom Verwalter kein Geld erhält, darf den gesamten Rechungsbetrag von einem beliebigen einzelnen Miteigentümer fordern. Und der muss dann für alle anderen mitbezahlen. Er hat keine Möglichkeit sich zu drücken. Er kann zwar im Innenverhältnis seine Auslagen zurückfordern.
Das wird sich jedoch als sehr mühsam erweisen. Und was ist, wenn die Versicherungsprämien nicht bezahlt sind und der Versicherungsschutz erloschen wäre? Es brennt? Es stürzt jemand unglücklich vor der Haustür und die Krankenversicherung stellt Ansprüche an die Gemeinschaft bzw. ersatzweise an einen einzelnen Miteigentümer...
Dank der Vernunft der Beteiligten kommt dieses Gruselszenario so gut wie nie zum Höhepunkt. Sie können sich wieder entspannen!
 
 
Fazit
Kaufwillige Wohnungseigentümer sollten sich vor dem Kauf die Struktur der Eigentümergemeinschaft anzusehen. Die Größe der einzelnen Miteigentumsanteile zur Gesamtheit und ob die Miteigentümer natürliche oder juristische Personen sind, hat nach unserer Erfahrung Einfluss auf die Risiken der gesamtschuldnerischen Haftung aller Miteigentümer.
 
 
 
Verwalter sollten
  
· den pünktlichen Eingang der Hausgeldzahlungen streng überwachen,
· bei Rückständen so frühzeitig wie möglich handeln,
· bei hartnäckigen Schuldnern einen Rechtsbeistand einschalten, die Miteigentümer informieren und über erforderliche Maßnahmen entscheiden lassen.
 
 
 
Notleidende Miteigentümer sollten
  
· mit dem Verwalter sprechen bevor das „Kind in den Brunnen gefallen“ ist.
Ggf. kann versucht werden, eine einvernehmliche Lösung zwischen den übrigen Miteigentümern und dem Schuldner, z. B. in Form einer vorübergehenden Stundung oder einer Ratenzahlungs-Vereinbarung, durch den Verwalter zu vermitteln.
 
 
 
Generell gilt:
  
· Wählen Sie einen leistungsfähigen professionell arbeitenden Verwalter. Er erkennt Zahlungsausfälle frühzeitig und leitet umgehend die notwendigen Sicherungsmaßnahmen ein. So kann der Schaden zumindest klein gehalten werden.
· Wenn der Verwalter Sie informiert, stecken Sie nicht den Kopf in den Sand. Stellen Sie sich der Situation. Prüfen Sie seine Vorschläge und entscheiden Sie was zu tun ist