Hinweise zur Instandhaltungsrücklage
 
  

Damit Ihnen das nicht passiert, ist gemäß § 21 Abs. 5. Nr. 4 WEG eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Sie dient einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer ent-sprechenden, Verwaltung.

Auch ein einzelner Wohnungseigentümer kann im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungs-mäßige Verwaltung die Bildung einer solchen Instandhaltungsrücklage verlangen.

Als Maßstab für die jährlichen Beträge zur In-standhaltungsrücklage dienen oft die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegten Sätze der „II. Berechnungsverordnung“ (II. BV).


 
 

 
Demnach gelten ab 1. Januar 2014 folgende Sätze (je m² Wohnfläche im Jahr):

- für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 8,62 €;
- für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 10,93 €;
- für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 13,97 €;
- für Garagen und Garageneinstellplätze höchstens 82,60  €.

Die vorgenannten Pauschalen dürfen maximal als Höchstsätze in die Kostenmiete eingerechnet werden. Sie werden in der Wohnungswirtschaft allerdings als viel zu niedrig und damit als bei weitem nicht kostendeckend angesehen.
   

     

Baufachleute berechnen die Instandhaltungspauschalen nach der Peterschen Formel:

Herstellungskosten je Quadratmeter x 65 x 1,5
100 x 80 Jahre

Bei Baukosten von 2.000 € pro m² bedeutet das bei 65% für das Gemeinschaftseigentum eine jährliche Zuführung in die Instandhaltungsrücklage von mind. 24,00 € pro m² Wohnfläche. 

     

 
Eine andere oft geübte Faustregel errechnet eine jährliche Instandhaltung pro m² Wohnfläche von 0,8 - 1 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 2.000 € pro m² Wohnfläche wären dies ca. 16,00 bis 20,00 € pro m² im Jahr.

Nach den Erfahrungen in der Praxis werden meist zu niedrige Beiträge dem Instandhaltungsrücklage-Guthaben zugeführt.
Es kann nur dringendst empfohlen werden, rechtzeitig die Zuführung in die Rücklage anzupassen.

     

In der Praxis entscheidet die Eigentümerversammlung nach eigenem Ermessen durch Mehrheitsbeschluss über die Höhe der jährlichen Zuführung in die Instandhaltungsrücklage. Bauliche Besonderheiten und Energiebilanz sind dabei mit zu berücksichtigen.

Insbesondere wegen der politisch gewollten Verringerung des CO2 Ausstoßes bis 2040 werden die Forderungen an energetische Modernisierungen und die damit verbundenen finanziellen Belastungen für alle Immobilieneigentümer erheblich steigen. Die aus einer EU-Richtlinie folgende EnEV (Energieeinsparverordnung) ist mit ihren Anforderungen seit ihrer Einführung 2002 fortlaufend verschärft worden. In Zukunft sind darum immer mehr geforderte energetische Modernisierungen zu finanzieren.

Dabei kann ein ursprünglich in der Teilungserklärung festgelegter Beitrag zur Instandhaltungsrücklage jederzeit mit Mehrheit den wirtschaftlichen Erfordernissen angepasst werden.

     
Geht man bei der Berechnung der Instandhaltungsrücklage von den genannten Quadratmeter-Sätzen aus, ist zunächst der Gesamtbetrag der jährlichen Rücklage, bezogen auf die Gesamtwohnfläche der Anlage, zu ermitteln. Der so ermittelte Gesamtbetrag ist dann nach Miteigentumsanteilen bzw. dem in der Teilungserklärung angegebenen Schlüssel zu verteilen.

Eine rechtliche Verpflichtung zur Anlage der Rücklagen auf separaten Bankkonten gibt es nicht. Jedoch müssen die Gelder jederzeit verfügbar sein. Meist werden jedoch Rücklage-Guthaben auf einem Sonderkonto mit höherer Verzinsung bei täglicher Kündigung angelegt.

Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden. Keinesfalls darf das Rücklage-Guthaben zur Deckung anderer Kosten (z. B. Hausgeldausfälle, Heizölkauf usw.) herangezogen werden.


     

Erst wenn genug Geld da ist, können Kostenangebote eingeholt und über Auftragsvergaben entschieden werden. Die Entscheidungen brauchen oft lange Vorbereitungszeiten und werden häufig auch auf unbestimmte Zeit verschoben. Darum geben Handwerksfirmen zunehmend erst dann Kostenangebote ab, wenn geklärt ist, dass die Eigentümergemeinschaft auch über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und eine Auftragsvergabe auch tatsächlich zeitnah beabsichtigt ist.

Angemessene Rücklagen ermöglichen jederzeit die Durchführung wertsichernder Erhaltungsmaßnahmen und sichern damit Ihre Gute Adresse. Sonderumlagen zur Finanzierung bergen Zahlungsausfallrisiken und die damit verbundenen Zahlungsübernahmen durch die übrigen solventen Eigentümer.    

 
     
© 1997-2013 Wohnungseigentum-Verwaltung Rainer Thumm • Bismarckstraße 76 • 57076 Siegen
www.thumm-siegen.de