Kostenaufteilung bei Eigentümerwechsel
 
  
Sie haben Ihre Wohnung im vergangenen oder in diesem Jahr gekauft? Sie sind jedoch zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung schon mit allen Rechten und Pflichten versehen? Vielleicht sogar schon im Grundbuch eingetragen? Warum diese Fragen?
 


  
 
 
Gemäß der Rechtsprechung darf die Gemeinschaft nur eine ganzjährige Abrechnung erstellen, also auch für Ihre Wohnung. Die Abrechnung erhält derjenige Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung die Lasten der Wohnung trägt > i. d. R. also der Erwerber. Die geleisteten Hausgeldvorauszahlungen des Verkäufers werden dem Erwerber in der Abrechnung gutgeschrieben.
Dafür ist der Erwerber dann für die sog. „Abrechnungsspitze“ (also Guthaben oder Fehlbetrag) zuständig. Allerdings muss der Erwerber für evtl. rückständige Hausgelder des Verkäufers nicht aufkommen. Für rückständige Hausgelder haftet der Verkäufer weiterhin, weil er zum Zeitpunkt der jeweiligen monatlichen Fälligkeit im Grundbuch stand.

Der Kaufvertrag gilt nur für die beiden Beteiligten. Die darin getroffenen Regelungen haben keine Wirkung für die Gemeinschaft (Dritte). Aus diesem Grund haben Verkäufer und Erwerber die Kostenaufteilung für das Abrechnungsjahr selbst vorzunehmen.
 
Betriebskosten bei vermieteter Wohnung
 
In dem sog. „Hausgeld“ sind auch die auf den Mieter umlagefähigen „Betriebskosten“ enthalten. Diese müssen mit dem Mieter abgerechnet werden.

Wenn beim Eigentümerwechsel ein Mieteverhältnis weiterbesteht, erfolgt üblicherweise keine Zwischenablesung des Wasser- und Heizungsverbrauchs. Dann müssen sich Erwerber und Verkäufer über die Abrechnung mit dem Mieter verständigen.

Je später der Eigentumsübergang im Abrechnungsjahr erfolgt ist, desto mehr verschiebt sich das Verhältnis der Hausgeldvorauszahlungen zum Abrechnungsergebnis zu Ungunsten des Erwerbers.

 
Beispiel: Ein Erwerber hat z. B. seine Wohnung zum 1. Oktober übernommen. Er muss in seiner Jahresabrechnung auch die ganzjährigen Wasser- und Heizkosten seines Mieters tragen. Die Betriebskostenvorauszahlungen hat er aber nur für die Monate Oktober bis Dezember erhalten. Praktisch bedeutet dies für den Erwerber oft eine hohe Nachzahlung und für den Verkäufer ein erhebliches Guthaben.
 
Unser Lösungsvorschlag zur exakten Kostenaufteilung: Der Verkäufer übergibt sämtliche von ihm im Verkaufsjahr eingenommenen Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters an den Erwerber. Evtl. verauslagte Grundsteuer sollte er davon abziehen. Dann ist der Erwerber so gestellt, dass er über die gesamten Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters abzüglich der bereits verauslagten Grundsteuer verfügt.

Der Erwerber kann mit den Angaben aus den „umlagefähige Kosten“ der Jahresabrechnung und dem ihm übertragenen Betriebskostenvorauszahlungen mit dem Mieter abrechnen. Wenn er die Grundsteuer wieder dazu rechnet, sind Verkäufer, Erwerber und Mieter korrekt untereinander bezüglich der Betriebskosten abgerechnet.

Jeder Vermieter bekommt von uns kostenlos ein Betriebskostenabrechnungsformular.
Sie können sich dieses auch als PDF-Datei herunterladen.
In das Formular tragen Sie die „umlagefähigen Kosten“ aus der Jahresabrechnung und die Grundsteuer ein und rechnen die Betriebskostenvorauszahlungen dagegen. Das Ergebnis ist dann für den Mieter entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben.

 
Unser Service für Sie:

 
Erst muss die Jahresabrechnung beschlossen sein.
Dann teilen wir auf Sonderwunsch des Erwerbers die Abrechnung zeitanteilig auf oder erstellen eine Betriebskostenabrechnung. Die Sache ist einigermaßen zeitaufwändig.
Meine Mitarbeiter stehen in Lohn und Brot.
Darum erbitten wir dafür einen angemessenen Obolus.