Die vermietete Eigentumswohnung
 
Die Hälfte der von uns verwalteten Eigentumswohnungen werden nicht vom Eigentümer selbst genutzt, sondern sind vermietet. Dabei sind vom Eigentümer einige Besonderheiten zu beachten.
 

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stellt jedem Eigentümer frei mit seiner Wohnung zu verfahren wie er möchte. Als Einschränkung ist im § 14, WEG jedoch festgelegt, dass von den Nutzern der Wohnung keine unzumutbaren Beeinträchtigungen für andere Hausbewohner ausgehen dürfen.

 
Grundsätzlich bleibt der vermietende Eigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft voll für die Einhaltung der Pflichten aus dem Miteigentum verantwortlich. Zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Mieter besteht kein Vertragsverhältnis. Darum ist es für den Eigentümer von Vorteil, seinen Mieter vertraglich in den Pflichtenkatalog gegenüber der Eigentümergemeinschaft einzubinden. Sonst kann es z. B. vorkommen, dass der Vermieter persönlich anreisen muss, um Schnee zu räumen oder das Treppenhaus zu putzen. Ebenso wichtig ist es, die übrigen Rechte und Pflichten der Hausordnung der Eigentümergemeinschaft an den Mieter weiterzugeben.
 
Ganz gleich was Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren: Die Eigentümergemeinschaft kann gemäß dem WEG darauf keine Rücksicht nehmen. Gerade darum ist es wichtig, den Mietvertrag auf die Vorgaben des WEG, der Teilungserklärung und die Beschlusslage abzustimmen. Wie kann z. B. der Vermieter gemäß dem Mietvertrag die Betriebskosten mit seinem Mieter nach der Wohnfläche abrechnen, wenn die Eigentümergemeinschaft die betreffenden Positionen in der WEG-Abrechnung gar nicht ausweist oder gemäß der Teilungserklärung bereits nach Miteigentumsanteilen verteilt hat?
 
Darum versuchen wir als Besonderheit unserer Verwaltung das WEG-Recht und das Mietrecht weitestgehend zu verbinden. Wir sorgen dafür, dass die in unserer WEG-Abrechnung ausgewiesenen Betriebskostenpositionen auch einer kritischen Prüfung hinsichtlich der tatsächlichen Geschäftsvorfälle und Buchungen standhalten. Nur so lassen sich Betriebskosten problemlos an den Mieter weitergeben.
 
Wichtig für die Harmonisierung ist aber auch, dass sich die Kostenaufteilung der WEG-Abrechnung im Einklang mit dem Mietvertrag befindet. Da die Eigentümergemeinschaft sich nicht an die individuellen Mietverträge anpassen kann, ist hier der Vermieter gefordert. Es ist vorteilhaft durch einen entsprechenden Hinweis im Mietvertrag klarzustellen, dass der Vermieter an die Kostenverteilung der WEG-Abrechnung gebunden ist.
 
Bei Mieterwechsel ist die Aufteilung der Betriebskosten allein Sache des Vermieters. Darum sollte sich der Vermieter um evtl. Zwischenablesungen für Wasser und Heizung kümmern. Wenn uns Mieterwechsel schriftlich rechtzeitig gemeldet werden, sorgen wir dafür, dass der Heizkostenservice mieterbezogene zeitanteilige Verbrauchsabrechnungen erstellt. Die übrigen Betriebskosten werden üblicherweise nach der anteiligen Nutzungsdauer der Mieter aufgeteilt. Unseren Kunden geben wir dazu umfangreiche Hilfestellungen.
 
Auf Wunsch des Eigentümers übernehmen wir auch die Neuvermietung bzw. die komplette Mietverwaltung. Bei der Suche und der Vorauswahl passender Mieter und der Vorbereitung des Mietvertrags gehen wir besonders sorgfältig vor. Denn wir möchten als WEG-Verwalter mit den Beteiligten und mit den anderen Miteigentümern auch weiterhin langfristig angenehm zusammenarbeiten.