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Hier einige Auszüge ...
  
Ausgabe Winter 2008/2009

Wohnungseigentum-Verwaltung Rainer Thumm 
- Immobilienwerte sichern, weil informiert -

Liebe Leser,

viele Neuerungen erwarten uns alle im kommenden Jahr.
Einige Änderungen stehen im direktem Zusammenhang mit Ihrer Vermögensanlage. Damit Sie die Möglichkeiten Ihres Wohnungseigentums voll ausschöpfen können, informieren wir Sie mit Themen rund um Ihre Immobilie. Aus einer großen Auswahl haben wir für Sie einige der wichtigsten Themen aufgegriffen.

Für weitere Themen nutzen Sie auch bitte die ausführlichen Informationen auf unserer Homepage. Frohe Weihnachten und einen guten Rutsch in ein erfolgreiches Jahr 2009 wünscht Ihnen Ihr Rainer Thumm

   
Ausgabe Winter 2008/2009 - Auszüge -
Abgeltungssteuer - Zinserträge weiterhin in Einkommensteuererklärung angeben
Schöner Balkon wichtiger als Energieausweis?
Weitere Themen in unserer Kundenzeitung
- Abgeltungssteuer
- Energieausweis
- Verkehrssicherungspflicht
- Leitungswasserschäden
- Nachbarrecht
- Rauchmelder
- „Schimmelmessgerät“
   
Abgeltungssteuer - Zinserträge weiterhin in Einkommensteuererklärung angeben
Eigentümergemeinschaften besitzen eine Instandhaltungsrücklage, aus der dann größere Reparaturen bezahlt werden. Das Guthaben wird vom Verwalter zwischenzeitlich auf Bankkonten  geparkt und wirft Erträge ab. Die unterliegen dem Zinsabschlag, denn ein Freistellungsauftrag ist für dieses Hauskonto nicht erlaubt. Der Verwalter verteilt über die Jahresrechnung dann die anteiligen Kapitaleinnahmen und den Zinsabschlag auf die Wohnungseigentümer, die diese Beiträge dann in ihrer Steuererklärung angeben.

Dieses Verfahren bleibt auch ab 2009, wenn das System der Abgeltungssteuer gilt. Insofern ändert sich erst einmal nur der Tarif, der sinkt von 30 auf 25 Prozent. Doch nach dem Jahreswechsel gehören Kapitaleinnahmen eigentlich nicht mehr in die Steuerklärung, da die Bank die neue Pauschalabgabe mit abgeltender Wirkung einbehält.

Diese Vereinfachung können Wohnungseigentümergemeinschaften jedoch nur selten nutzen, für die bleibt die Arbeit auch ab 2009 erhalten. Das liegt nicht an der Abgeltung-, sondern an der Kirchensteuer. Diese Abgabe kann die Bank zwar ebenfalls einbehalten, sodass dem Finanzamt die Erträge aus dem Hauskonto nicht zu melden sind. Das gelingt in der Regel aber nur mit Einzelkonten und Bankverbindungen von Ehepaaren. Bei Gemeinschaften wird es nämlich kompliziert.


Die das Konto für die Instandhaltungsrücklage verwaltende Bank kann die Kirchensteuer nur unter drei Bedingungen einbehalten:
1. Alle Wohnungseigentümer gehören der gleichen Konfession an.
2. Keiner der Mitglieder ist aus der Kirche ausgetreten.
3. Die Gemeinschaft einigt sich darauf, der Bank die Konfession mitzuteilen und den Kirchensteuerabzug durchführen zu lassen.

Diese drei Kriterien lassen sich in der Praxis wohl nur selten erfüllen. Somit müssen Miteigentümer ihre anteiligen Zinserträge weiterhin im Rahmen der Einkommensteuererklärung geltend machen, damit das Finanzamt die Kirchenabgabe nacherheben kann. Hierzu benötigen sie die vom Hausverwalter erstellte Jahresabrechnung.Es ergibt sich hier also nicht die versprochene Vereinfachung, die die Abgeltungssteuer bringen soll. Der gleiche Nachteil trifft auch Erbenund Grundstücksgemeinschaften, wenn etwa nicht alle Beteiligten evangelisch oder katholisch sind.

Quelle: BFW-Newsletter vom 23.09.2008 bzw.: Buhl Data Service GmbH
   

Schöner Balkon wichtiger als Energieausweis?

Der Berliner Mieterverein machte den Praxis-Test bei 170 Berliner Vermietern. Er suchte sich aus Wohnungsanzeigen in der Zeitung und im Internet Vermieteradressen heraus und fragte nach: „Haben Sie schon einen Energieausweis?“ Die bittere Wahrheit:

38 % schüttelten nichtwissend den Kopf. Sie kannten den Energieausweis nicht bzw. besaßen auch keinen. Bei den privaten Vermietern zogen sogar die Hälfte bedauernd die Schultern hoch. Nur 3,6 % der privaten Vermieter nutzten den Werbeeffekt eines Energieausweises geschickt für sich aus: Sie legten ihn sogar ungefragt vor!

Ganz schlecht kam die Frage nach dem Energieausweis bei den Wohnungsbaugesellschaften an: 15 % ließen Wohnungssuchende, die gleich so unangenehme Fragen stellten, von vornherein abblitzen! Ganz andere Erfahrungen machte dagegen der Verband Berlin- Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). Danach wären die Mitgliedsunternehmen bestens gerüstet.

Sie könnten für alle Wohnungen, für die der Energieausweis seit 01.07.2008 Pflicht sei (Fertigstellung bis 1965), ihn auch vorlegen. Allerdings sei das Interesse der Miet- und Kaufinteressenten daran sehr gering. Viele wüssten damit überhaupt nichts anzufangen! „Denen ist ein schöner Balkon, eine gut ausgestattete Küche oder ein helles Bad wichtiger!“, so der BBU. Was heißt das für Sie? Wo ein Energieausweis Pflicht ist, da sollten Sie ihn auch vorlegen können – schließlich spricht das für Ihre Korrektheit und Ihr Pflichtbewusstsein! Ebensolche pflichtbewussten und angenehmen Mieter wünscht Ihnen
Ihre Heidi Schnurr – Rechtsanwältin

Mit freundlicher Genehmigung von Fr. RAin Heidi Schnurr, www.meineimmobilie.de

 
Ausgabe Winter 2007/2008
Digitalisierung des Kabelfernsehens
Neues Wohnungseigentumsgesetz
In eigener Sache
Was tut der Verwalter  gegen Preissteigerungen?

 

 
   

Digitalisierung des Kabelfernsehens wird vorangetrieben. Satelliten auch betroffen
Wohnungseigentümer werden durch Werbekampagnen verunsichert

Die Ereignisse überschlagen sich:
Die Kabelfernsehgesellschaft Unitymedia bietet ihren Kunden mit kurzer Frist die Umstellung ihres Programmangebots auf digitale Versorgung an. Sie kündigt dabei an, in naher Zukunft die bisherige analoge Versorgung einzustellen. Den Kunden wird suggeriert, dass sofortiger Handlungsbedarf erforderlich sei.

Die Fernsehversorgung über Satelliten wird ebenfalls digitalisiert.
Das bisherige analoge terrestrische Fernsehen mit seinen drei Programmen ist endlich seit dem 13. November 2007 auch im Siegerland auf Digital-empfang umgestellt worden.

Im Folgenden sollen die Vor- und Nachteile der verschiedenen neuen Systeme gegenübergestellt werden. Insbesondere im Bezug auf die rechtlichen und technischen Besonderheiten einer Eigentümer-gemeinschaft.

Zunächst einige Begrifflichkeiten: DVB ist die international gebräuchliche Abkürzung für Digital Video Broadcasting.

Fangen wir beim Kabelfernsehen, genannt DVB-C, an: Das C steht für Cable Systems, also das Kabel. Der Vorteil dieses Systems liegt in vielen Programmen, deren Empfangsqualität vom Netzbetreiber garantiert wird. Darüber hinaus ist Pay-TV (Bezahl-Fernsehen), interaktives Fernsehen, Internet und Telefonie möglich.

Dem gegenüber stehen zusätzliche monatliche Kosten, Abhängigkeit vom Programmangebot und der Preisgestaltung sowie die erforderliche Aufstellung einer Set-Top-Box für jedes analoge Gerät, z. B. auch für Videorecorder. Für Eigentümergemeinschaften, die mit einem Pauschalvertrag an den Kabelbetreiber gebunden sind, bleiben die monatlichen Ko-sten wie bisher deutlich unter denjenigen für Einzelnutzer.

Beim digitalen Satellitenfernsehen DVB-S steht das S für Satellite, also den Satelliten.
Ebenso wie beim Kabelfern-sehen wird hier bis 2010 vom analogen System auf Digital umgestellt. Damit einher gehen weitere Programmangebote und eine bessere Empfangsqualität. Für den Nutzer entstehen keine weiteren laufenden Kosten, es sei denn, er nutzt das Pay-TV-Angebot.

Das bisherige terrestrische analoge Fernsehen mit seinen 1., 2. und 3. Programm hat wohl keine Eigentümergemeinschaft in den letzten Jahren mehr genutzt. Dieses System wurde am 13. November 2007 im Siegerland abgeschaltet und durch das neue DVB-T ersetzt. Das T steht für terrestrial, also erdgebunden. Gleichzeitig wird das Programmangebot von bisher drei auf nunmehr 12 Programme erweitert. Dabei handelt es sich jedoch nur um die öffentlich rechtlichen Programme. Privatfernsehprogramme werden zumindest im Moment nicht in das Siegerländer Netz eingespeist.

Dennoch kann das zusätzliche Programmangebot auch für Kabelnutzer interessant sein. Nämlich dann, wenn der Teilnehmer eine DVB-T Zimmerantenne mit einem DVB-T Receiver zusätzlich mittels eines Scart-Kabels anschließt. Weitere Vorteile sind der geringe Installationsaufwand und keine weiteren laufenden Kosten. Mobiler Empfang, zum Beispiel im Wohnmobil, ist auch möglich. Pay-TV ist nicht bzw. nur bei entsprechender Einspeisung möglich. Als nachteilig könnte das im Verhältnis zum Kabelanschluss oder Satellitenfernsehen wesentlich geringere Programmangebot angesehen werden.

Dazu ist für jedes analoge Empfangsgerät eine Set-Top-Box erforderlich. Kritisch könnte die Sache werden, wenn mehrere Set-Top-Boxen vom gleichen Typ verwendet werden. Die Fernbedienung eines Geräts könnte unter Umständen andere im gleichzeitig im Raum laufende Geräte, zum Beispiel den Videorecorder, beim Zappen mit umschalten.

Fazit

Egal welchem System man zukünftig den Vorzug geben wird: Bei Eigentümergemeinschaften ist stets ein entsprechender vorheriger Beschluss erforderlich. Insbesondere bei Antennenanlagen, die älter als 15 Jahre sind, müssen oft neben dem obligatorischen Wechsel des Verstärkers weitere umfangreiche technische Änderungen ausgeführt werden.

Die Antennenkabel zu den einzelnen Wohnungen sind damals nur gering gegen Störungen abgeschirmt worden. Für einen einwandfreien Em-pfang müssen bei der Umstellung sämtliche Antennenkabel vom Verstärker zu jeder Wohnung hin neu verlegt werden. Das bedeutet aufwendige Installationsarbeiten. Auch die Antennensteckdosen in den einzelnen Wohnungen sind betroffen. Die müssen, um den Empfang der Fernsehsonderkanäle zu gewährleisten, häufig ebenfalls erneuert werden.

Siehe auch:  www.ueberallfernsehen.de
 
   

Neues Wohnungseigentumsgesetz ab Mitte 2007
Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bei der Kostenverteilung erweitert

Ab dem 01. Juli 2007 sind einige Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft getreten. Der Gesetzgeber hat auf verschiedene, „Jahrhunderbeschlüsse“ des Bundesgerichtshofs (BGH) der letzten Jahre reagiert und die Konsequenzen daraus gezogen.

o wird der Eigentümerversammlung diesmal per Gesetz die Beschlusskompetenz hinsichtlich der Änderung der Kostenverteilung bei den Betriebskosten zurückgegeben. Das bedeutet, dass zukünftig bei der Verteilung der umlagefähigen Betriebskosten von der Vorgabe der Gemeinschaftsordnung abgewichen werden darf.

Dabei muss jedoch der neue Verteilerschlüssel den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Doch diese neu gewonnene Freiheit hat ihre Tücken: Vermietende Eigentümer sind über ihren Mietvertrag an eine feste Kostenverteilung gebunden. Da können ändernde Beschlüsse der Eigentümerversammlung problematisch werden. Insbesondere, wenn Mieter durch geänderte Teilerschlüssel in ihrer Betriebskostenabrechnung irritiert sind und die Richtigkeit der Abrechnung bestreiten.


Wenn es in der Eigentümergemeinschaft einmal zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen sollte, gilt nicht mehr der Spartarif der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG). Nunmehr müssen alle Verfahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO) geführt werden. Das bedeutet für die streitenden Parteien nicht nur höhere Gerichts- und Anwaltskosten sondern auch erhöhten Recherche- und Darlegungsaufwand bei der Klagebegründung und bei den Klageerwiderungen, da die bisherige Amtsermittlungspflicht des FGG-Verfahrens weggefallen ist.

Bei Hausgeldausfällen bietet das neue Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) einen deutlichen Vorteil gegenüber der bisherigen Praxis. Wenn ein Verwalter bisher für eine Eigentümergemeinschaft eine Hausgeldklage angestrengt und gewonnen hatte, darüber hinaus alle möglichen Varianten der Vollstreckung aus dem Titel ausgeschöpft hatte, konnte die Eigentümergemeinschaft dennoch leer ausgehen.

Die Eintragung einer Sicherungshypothek erfolgte an letzter Rangstelle und wurde bei einer Zwangsversteigerung nicht mehr bedient. unmehr aber wird einer solchen Forderung eine bessere Rangstelle eingeräumt. Das bedeutet im Fall einer Zwangsversteigerung der Wohnung, dass die Eigentümergemeinschaft vorrangig zu ihrem Geld kommt.


Damit auch neue Eigentümer wissen, was in der Gemeinschaft so in der Vergangenheit alles beschlossen wurde, muss ab jetzt eine Beschluss-Sammlung vom Verwalter geführt werden. Hierin sind alle gefassten Beschlüsse aufzunehmen. Zusätzlich müssen auch alle eventuellen Gerichtsentscheidungen der Eigentümer- gemeinschaft mit aufgenommen werden. Alles ist fortlaufend zu nummerieren und mit entsprechenden zusätzlichen Angaben, wie z. B. Datum der Beschlüsse, eventuelle Anfechtungen, Aufhebungs- bzw. Ungültigkeitsvermerken, versehen werden. Die Darstellungsform wird sich in etwa an der des Grundbuchs orientieren.
Der dafür erforderliche bürokratische Aufwand ist beträchtlich. Nur leistungsfähige Verwaltungen werden die strengen Anforderungen des neuen WEG erfüllen können. Doch wer in der Vergangenheit bereits die Herausforderungen des Kapitalertragssteuernachweises für alle Eigentümer auf Zinseinnahmen, der Bauabzugsteuer bei der Auftragserteilung an Handwerker und des Steuerabzugs bei der jüngsten Einführung der haushaltsnahen Dienstleitungen bewältigt hat, den kann nichts mehr erschüttern.

Mehr dazu im neuen Wohnungseigenthumm-Lexikon ab Mitte Januar 2008 unter www.thumm-siegen.de.

   
   

In eigener Sache:

Unser gesamtes Team wird um die Feiertage herum alle Liegenschaften kontrollieren. Dabei werden wir auch alle Wasser-, Gas-, Strom- und Wärmemengenzähler im Allgemeinbereich ablesen. Sollten wir in dieser Zeit nicht im Büro erreichbar sein, bitten wir dafür um Ihr Verständnis. Im Notfall alarmieren Sie einen Handwerker aus Ihrer Handwerkerliste.

Wir wünschen allen Eigentümern, Verwaltungsbeiräten, Mietern und Lieferanten gesegnete Weihnachten und ein gesundes und erfolgreiches neues Jahr 2008. Auf Kartengrüße und Werbegeschenke verzichten wir. Dafür spenden wir für die Siegener Zeitungs-Aktion Nachbar in Not.

    
   
 

Was tut der Verwalter  gegen Preissteigerungen?
Insbesondere  sind Strom, Wasser, Gas und Heizöl betroffen

Unsere bisherigen Widersprüche gegen die diversen Preissteigerungen sind regelmäßig von den betreffenden Versorgungsunternehmen zurückgewiesen oder gar nicht beantwortet worden. Wegen der oft fehlenden praxisgerechten Alternativen waren die Eigentümergemeinschaften dem hilflos ausgeliefert.

Bei Versicherungsprämien, Stundenlöhnen von Handwerkern und Dienstleistern, Heizöleinkauf und der Auswahl leistungsfähiger, preisgünstiger Dienstleister und Handwerker konnten wir durch Bündelung von Verträgen und Auftragsvergaben Kostenvorteile für unsere Eigentümergemeinschaften erreichen.

Bei der Versorgung mit Allgemeinstrom und mit Gas wechseln wir ebenfalls zu günstigeren Anbietern. Kritisch ist hier jedoch, dass gerade die preisgünstigsten Anbieter sich nicht auf einen Liefervertrag für eine nur sehr begrenzt haftende Eigentümergemeinschaft einlassen wollen. Dann wird verlangt, dass eine natürliche Person - vornehmlich der Verwalter - persönlich für eventuelle Zahlungsausfälle hafte. Das wird ernsthaft kein Eigentümer von uns erwarten. Darum wählen wir in so einem Fall den nächst preisgünstigsten Anbieter.

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Kundenzeitung Rainer Thumm - das Archiv